因應樓市熾熱、短炒風氣普遍，澳門特區政府先後多次在稅項上下功夫，希望藉此調控樓市。首先，於2011年取消中間移轉的納稅優惠及增加兩年內轉售居住用途獨立單位的特別印花稅(其後於2012年將範圍擴展至住宅、商舖、寫字樓、車位)、之後於2012年對非本澳居民和本地及海外公司加徵購買居住用途獨立單位的印花稅，而去年亦對購買非首個居住用途不動產加徵取得印花稅。
同時，政府多年來均對首次置業者豁免首MOP3,000,000.00的相應印花稅；此外，針對非樓花貸款，政府去年亦放寬青年首置按揭成數。 上述兩類措施看似各不相干，一方面可以壓抑樓市和炒風，另一方面又可以鼓勵青年置業，但其實兩者是會互相交集，並在某些情況下會相互影響。
本文主要從首置與非首置這兩個看似概念鮮明但實際在適用上可能出現混淆的名詞出發，和大家一同分析相關的稅務責任和稅務優惠。 根據2019年財政年度預算案，對於取得作居住用途的不動產(以下簡稱為“住宅”)之成年澳門特區永久性居民，倘若於購買單位時非為位於澳門特區不動產(非僅限於居住用途)的所有人，且未曾享受相關優惠，則可以申請豁免徵收可課稅金額至MOP3,000,000.00之相應印花稅。
就非首置方面，按照第2/2018號法律的規定，倘若在澳門特區取得住宅時已藉任何方式取得其他住宅，則除需支付一般的物業移轉印花稅外，還需要額外繳納取得印花稅，稅率如下： 1. 取得第二個住宅，可課稅金額的5%； 2. 取得第三個或以上的住宅，可課稅金額的10%。 對於從未置業的本澳年輕人來說，可以說絕對不用擔心，他們既不需要支付額外的取得印花稅，又可以享受首置的稅務豁免。
然而，我們經常會遇到一些外在因素而導致自己擁有不動產，最常見的就是繼承；早前，繼承不動產的部分份額使某些人喪失購買經濟房屋的權利，曾經造成滿城風雨，興訟官司不斷。 針對這個情況，第2/2018號法律規定，倘若因繼承而擁有任一不動產不超過80%的份額，不視為擁有該不動產；換句話說，當再購買住宅時便不需要繳納上述5%的取得印花稅。
然而，首置稅務豁免制度並沒有對此著墨，變相導致這些人不能夠享受稅務豁免，因而造成這兩個制度在這方面出現不相等的處理模式。筆者希望政府日後可以統一這個情況的處理模式，避免出現不公。 另一方面，對於共同取得不動產的情況，倘若其中一人是首置，而其他人已擁有不動產，則仍可以按比例獲得其應得的稅務豁免；然而，在這個情況，倘若任一人已擁有的不動產是住宅，則全部人均需要繳納5%的取得印花稅。如果其中一人已擁有兩個住宅，則相關印花稅稅率增加至10%。
最後，對於已婚人士，所選用的財產制度會本質上影響他們的稅務責任。倘若夫妻其中一人持有住宅而另一方沒有持有任何物業，則首置稅務優惠會與非首置取得印花稅制度出現交集。 在上述情況，對於選用一般共同財產制或取得共同財產制(所取得的不動產為婚後取得)的夫妻，夫妻共同購買新住宅，不但不能享有任何稅務優惠，二人均需要支付取得印花稅。
倘若選用分別財產制，當夫妻共同購買新住宅，未持有任何物業的配偶一方仍可按比例獲得其應得的首置稅務豁免，但由於另一方配偶已持有住宅，故沒有持有物業的一方會受到另一方的影響，導致雙方需要繳納取得印花稅；然而，如果是非持有物業的一方單獨購買新住宅，則不但不需要繳納取得印花稅，更享有首置稅務豁免。 如果在結婚時沒有選定婚姻財產制度，則會自動適用取得財產分享制。
筆者認為，在法律本質上，這個制度等同分別財產制，因為夫妻婚前婚後所取得的財產均屬夫妻各自的個人財產，只是在停止採用這個制度時(例如離婚或更改財產制度)會使夫妻在婚後取得的財產價值透過一個機制變得均等。
因此，筆者認為，在稅務上的處理方式應該與分別財產制無異。 然而，以筆者所知，財政局對於這個問題似乎有不同的理解。財政局認為，對選用取得財產分享制的夫妻，若任一方已擁有住宅，則當夫妻共同購買新住宅時，二人不但無法享有首置稅務優惠，更需要繳納取得印花稅；但當只由沒有持有物業的一方購買住宅，則該方除可享受首置稅務優惠，亦無須支付取得印花稅。
夫妻共同購買的情況(其中一方已擁有居住用途不動產)
首置稅務優惠 非首置取得印花稅
一般共同財產制 不享有 需支付
取得共同財產制 不享有 需支付
分別財產制 按比例享有 需支付
取得財產分享制 不享有 需支付
未持有物業的一方單獨購買的情況(另一方配偶已擁有居住用途不動產)
首置稅務優惠 非首置取得印花稅
一般共同財產制 不享有 需支付
取得共同財產制 不享有 需支付
分別財產制 享有 不需支付
取得財產分享制 享有 不需支付
(上述兩個圖表均按財政局的理解準備) 誠言，筆者對財政局的理解有所保留，筆者認為分別財產制和取得財產分享制在稅務上不應有不同的處理方式。然而，考慮到實務上這類情況不多，且仍未見出現訴訟上的爭議，故未能透過法院出具一個具參考價值和指引意義的司法見解。為此，在購買物業時，筆者建議需要清楚了解自己的婚姻財產制度，並謹慎考慮相關的稅務責任。 備註：此文章首先刊登於CASH3創富經濟雜誌第2期
